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开发商交付不符合交付条件商品房的违约责任

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阅读提示:商品房买卖合同约定,开发商应将符合《住宅项目交付使用管理办法》规定的商品房交付购房人,如果交付时商品房未经竣工验收备案,不符合合同约定的交付条件,属于瑕疵履行。瑕疵履行属于违约行为,开发商应当承担违约责任。


2012年10月11日,原告张某向被告某房地产开发商购买商品房一套,双方约定被告应当在2013年12月31日前向原告履行交房义务,被告如违约,应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。


2014年1月17日,被告通知原告领取涉案商品房的钥匙并领取预期交房违约金2500元。后原告得知涉案房屋于2014年5月14日才完成竣工验收备案。现原告起诉要求被告承担自2014年1月18日至2014年5月14日的逾期交房违约金。


对于上述案件,存在两种观点:


一是应驳回原告的诉讼请求。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”本案之中,双方当事人没有另外约定,房地产公司将房屋转移给买受人占有,则房屋的交付使用义务已经履行完毕,客观上已不存在违约行为,原告无权再主张预期交房责任。


二是被告应当承担逾期交房后的违约金。根据商品房买卖合同约定,被告应将符合《住宅项目交付使用管理办法》规定的商品房交付原告,但被告交付时商品房未经竣工验收备案,不符合合同约定交付条件,属于瑕疵履行。瑕疵履行属于违约行为,原告有权要求被告承担违约责任。


那么,本案中被告的交付行为应当是合同履行行为,但是是否属于瑕疵履行以及是否应当承担违约责任?


首先,被告的行为构成瑕疵履行。瑕疵履行是指债务人虽然履行,但其履行并不符合规定或约定的条件,致减少或丧失履行的价值或效用的情形。根据瑕疵履行的上述定义,构成瑕疵履行应当具备以下四个方面构成要件: 1.当事人一方已经作出了履行合同的行为,即必须有一方的积极行为,如无履行行为,只能构成不能履行、拒绝履行或迟延履行;2.履行标的不符合合同的约定即存在瑕疵。所谓瑕疵是指一方当事人交付或提供的标的物的种类、品质、质量、标准等不符合合同的约定;3.履行行为造成了履行利益的损害。履行利益,又称积极利益,是指一方当事人合理期待另一方完全履行合同而产生的合法利益,包括既得利益与可得利益。4.须可归责于履行合同的一方。


本案中,被告于2014年1月17日将房屋交付原告的行为属于被告的积极履行行为;被告将未经竣工验收备案的房屋交付给原告的行为属于交付标的物的标准不符合合同的约定;被告的迟延交付行为造成了原告利益的损失;原告利益损失应归结于被告的瑕疵履行所致。故而,被告的行为构成瑕疵履行。


其次,被告应当承担瑕疵履行的法律责任。最高法院的司法解释将转移占有视为交付,该交付行为既包括全面履行行为也包括瑕疵履行行为,转移占有后原告仍有权要求被告承担违约责任。《合同法》第一百一十二条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。” 第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。


第三,被告瑕疵履行责任的确定。瑕疵履行属于违约行为,违约方可能要承担给付违约金或给付损害赔偿金的责任。违约金是对损害赔偿金数额的预先确定,因而违约金与损害赔偿金不可同时存在。当事人可在诉讼过程中可以选择要求违约方承担违约责任或损害赔偿责任。本案中,原告选择要求被告承担违约责任是对自己诉讼权利的处分,应予准许。


根据《合同法》第一百一十四条第二款规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的适用虽不以实际损失发生为要件,但最终违约金数额大小的确定与实际损失额密切相关,即法院或仲裁机构对违约金数额的调整是以实际损失额为参照标准。本案在确定被告承担的具体违约金数额时,可根据当事人的申请以及因违约行为给原告造成的实际损失情况进行调整

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